А.Селиванов

Руководитель Департамента маркетинговых исследований

 и инвестиционных проектов компании Sea View Realty, JSC,

доктор наук, доцент

Марса Алем – курортная недвижимость Египта, вымыслы и реальность

Пример бурного развития таких курортных центров как Хургада и Шарм эль Шейх стал одним из решающих факторов формирования нового курортного центра на египетском побережье Красного моря – Марса Алема (Марса Алама). Выбор этого района для строительства новых курортом и отелей оказался не случайным. Этому спобствавали несколько основополагающих факторов, главными из которых стали: наличие аэропорта (в 70 км от г.Марса Алам) и природно-климатические условия, идеально подходящие для отдыха, туризма и спорта. Множество уникальных по красоте заливов и бухточек, кристально чистая вода, богатейшая подводная флора и фауна, наличие множества мест затонувших кораблей и судов стали визитной карточкой нового курортного центра Марса Алем.

Одним из первых проектов на побережье в этом районе стал курортный центр Порт-Галиб, в котором на начало 2009 года имеется три отеля, небольшой морской порт со своей таможней и магазином беспошлинной торговли, рестораном, пицерией и несколькими магазинами, цены в которых в 3-5 раз выше, чем в Хургаде.

Порт принимает яхты различного класса, в том числе и океанские. На территории курорта построено несколько многофункциональных комфортабельных жилых комплексов. Территория курорта озеленена, благоустроена и поддерживается в чистоте и европейской опрятности. Популярность курорта растет, ежегодный поток туристов со всего мира сюда только увеличивается. Этому способствует не только великолепные условия жизни, созданные египетскими строителями, но и в первую очередь – близость международного аэропорта Марса Алем (около 5 км), куда прилетают самолеты преимущественно из Европы. Рейсы российских авиакомпаний открылись на постоянной основе только весной прошлого года.

Вместе с тем, необходимо отметить, что пример Хургады и Шарма несколько вскружил голову египетским деловым кругам, строящими свой бизнес в сфере недвижимости, строительстве и туризме. В интересах раскрутки новых отелей и курортов в Марса Алеме несколько лет велась активная шумная рекламная, носящая исключительно агрессивные методы рекламы: вот некоторые примеры:

К этой, в общем то успешной по результативности компании подключились спекулянты землей и агентства недвижимости. На первом этапе были скуплены целые километры земли на морском побережье, сделки совершались неоднократно, стоимость земельных участков с ревом ракеты ушла в заоблачную высь. Так стоимость, квадратного метра (метра!, а не сотки!) на побережье, стала не меннее 3000 долларов. Для сравнения, в Хургаде и ее окрестностях земельные участки можно купить от 200 долларов за 1 кв.м.  При этом Хургада имеет более современную и раветвленную инфраструктуру.

 На фоне фешенебельности отелей в Порт-Галибе  стали рекламироваться проектируемые жилые комплексы в других прилегающих к аэропорту Марса Алем территориях (в сторону самого городишка Марса Алем на юг  и на север в сторону Эль Кусейра) с целью привлечения новых инвесторов и покупателей недвижимости. Расчет велся, прежде всего на иностранцев. Рекламная компания имела  успех, но только не среди иностранных  инвесторов, а среди египетских дельцов от недвижимости следующей волны, которым, похоже, не повезло.

Все дело в том, что они просто понали телегу впереди лошади, намереваясь сорвать очередной куш на перепродаже. Не учтено только одно, что потенциальный настоящий (конечный) покупатель, покупающий недвижимость для себя и своей семьи,  или инвестор с нормальными мозгами, всегда будут делать свой выбор предложения на основе, хотя бы, элементарного их  анализа, сопоставления цен на недвижимость в регионе, оценки условий для проживания и отдыха, а для инвестора дополнительно, оценка ликвидности недвижимости для последующего получения прибыли.

Большинство жилых комплексов так и осталось на бумаге, в лучшем случае проведены работы по закладке фундаментов. В связи с мировым кризисом, завышенными ценами на строящееся жилье, приток покупателей иссякает. Компании, которые осуществляли в 2008 году начало строительства объектов недвижимости на кредитные деньги от иностранных банков, априори не смогут выполнить свои обязательства как перед инвесторами, так и перед прямыми покупателями. В результате многие объекты перешли в разряд недостроя и количество их возрастает.

Несколько слов о самом городке Марса Алем (270 км к югу от Хургады). Это небольшое поселение с численностью населения в 5-6 тыс. человек, расположенное вокруг одной (!) водонапорной башни, напоминающей железобетонный фаллос, возвышающийся над пустыней.

Вода в город привозится водоцистернами из скважин, расположенных в горах и из отелей, расположенных вдоль моря. Каждый отель обязан поставлять воду для нужд населения поселка, которая сливается в в цистерны, расположенные под водонапорной башней, а вода подается централизованно несколько часов в сутки. Строительные материалы – цемент, арматура, керамическая плитка и многое другое привозятся сюда из-под Каира. Плечо подвоза при этом составляет 700 км. Строительные работы ведутся и использованием опресненной воды, что превращает монолитные конструкции с учетом условий пустыни в «золотые», т.е. многократно увеличивается стоимость бетонных и других строительных растворов.  Кстати, это один из факторов, сопутствующих высоким ценам на недвижимость в Марса Алеме. Многие строительные проекты, расположенные на берегу моря стоят практически без  движения. Городская набережная представляет собой убогие постройки, где ютятся местные жители. Все вокруг завалено горами мусора, а о зловониях и дополнять уже не стоит. 

Группа аналитиков рынка недвижимости от Sea View Realty Group провела в начале февраля с.г. всестороннюю оценку имеющихся и строящихся  объектов недвижимости, рекламируемых компаниями новых жилых комплексов, в рекламных проспектах которых нет ни одной живой фотографии.  Выводы полученные в ходе работы аналитической группы:

1.      Марса Алем остается перспективным с точки зрения туризма и рынка недвижимости районом Красноморского побережья Египта. Однако оценка темпов роста спроса на недвижимость в этом районе строительными компаниями, частными владельцами  и агентствами недвижимости была завышена и не обоснована.

2.      Рынок недвижимости  в этом районе в настоящее время «перегрет» из-за активности местных спекулянтов.

3.      Строительство объектов недвижимости в этом районе обходится на 40-50% дороже, чем подобное строительство в Хургаде и районах прилегающих ней.

4.      Снижение себестоимости строительных работ возможно после прокладки трубопровода из Асуанского водохранилища (от Марса Алема до Асуана всего 180 км). Вместе с тем, египетские власти в настоящее время даже не рассматривают этот вопрос.

5.      Покупка недвижимости, особенно на этапе строительства, в этом регионе чрезвычайно рискованное дело.

6.      Покупателям, решившимся на приобретение недвижимости в этом регионе, целесообразно обратить внимание на готовые проекты недвижимости, которые реализованы при работающих отельных и курортных комплексах.

7.      Реанимация замороженных объектов дело будущего, не одного года и зависит не только от внешних макроэкономических факторов, но и создания внутренних условий для движения рынка.

8.      Одним из привлекательных и реально существующих проектов недвижимости в регионе Марса Алем является туристический курортный центр Порт Галиб, который в перспективе может стать южной Эль Гуной Египта.