Компания SEA VIEW REALTY  - Российский опыт на строительном рынке Египта.

А.Селиванов, аналитик

доктор наук, доцент

 

Справка: Компания Sea View Realty, JSC, созданная в 2005 году  и зарегистрированная в г. Хургада, активно развивается и становится одним влиятельных операторов на  рынке недвижимости в Египте. Учредители компании граждане России, имеющие большой опыт в банковской, юридической, риэлторской и строительной областях ведения бизнеса. В 2006-2007 г.г. компанией продано более 1000 объектов недвижимости. Клиенты компании граждане: России, Украины,  Латвии, Литвы,  Казахстана, США,  Германии, Великобритании, Польши и др.стран.

Принципы работы компании: инновации, надежность, гарантия, качество. Комплексное создание лучших условий клиентам компании для покупки недвижимости и адаптации в местных условиях.

 

Аналитика

 

В последние годы наши соотечественники все активнее включаются в процесс приобретения недвижимости за рубежом. Это дает двоякую выгоду: с одной стороны, цены на недвижимость растут; с другой стороны – удобнее отдыхать в собственном доме на берегу моря или на крайний случай  иметь хорошую квартиру недалеко от пляжа.  На время отъезда в свою страну недвижимость, как правило, сдается в аренду через управляющую компанию, с которой заключается соответствующий договор. Другими словами, в течение года купленный дом или квартира зарабатывают деньги, то есть поступают дополнительные доходы, которые можно с удовольствием потратить и  для отдыха. Таким образом, купленная недвижимость за рубежом является отличным выгодным и рациональным решением.

 

Целью аналитического обзора является определение оптимального варианта для покупки недвижимости за рубежом. Основные критерии выбора страны: цена на недвижимость; процедура оформления сделки; визовый режим; адаптация к условиям проживания; затраты на содержания жилья; стоимость жизни. Исследование проведено с применением метода сравнительного анализа. Для сравнения вариантов недвижимости по перечисленным критериям мы выбрали страны, пользующиеся тем или иным спросом у россиян: Испания, Греция, Кипр, Черногория, Болгария, Турция и Египет. Сбор  данных осуществлялся путем ввода примерно одинаковых  запросов  в поисковых системах на сайтах агентств недвижимости, занимающих лидирующие позиции на страницах поисковиков RAMBLER, YANDEX,  YAHOO.

 

Итак,  что важно для человека, который решился купить за границей роскошный дом, маленькое шале или квартиру? Ответ прост, потому он в каждом из нас. Нам нравится теплое чистое море, безоблачное небо и ласковое солнце, хороший пляж, уютное жилье и дружественное отношение местного населения. Хорошо бы конечно, чтобы и цены на недвижимость были пониже, чем везде,  в содержании обходилась бы не очень дорого. Желательно также, чтобы процедура покупки была проста и понятна и, самое главное, чтобы занимало не много времени. Возможно ли это в выбранных нами странах?

 

Для первичного сравнения мы взяли потребности обычной российской семьи среднего возраста с одним или двумя детьми. Такой семье вероятнее всего необходима квартира с двумя спальнями, хорошим холлом, кухней и, естественно, видом на море.

Что нам могут предложить агентства, торгующие недвижимостью за рубежом (табл.1)

 

 

Вполне очевидно, что по цене выигрывает Египет (г. Хургада). Отвечает ли нашим требованиям Хургада? Теплое море – да, круглый год. Чистое – да, всегда (ни одна река не впадает в Красное море). Море не только теплое и чистое, но и целебное: по плотности соли в воде – на втором месте после знаменитого Мертвого моря, а по составу вода в Красном море является природным гипертоническим раствором, лечащим не только гипертоников, но и людей  с нарушениями опорно-двигательной системы. Вода в Красном море прекрасно способствует лечению некоторых  кожных заболеваний.  

 

 В Хургаде,  Сафаге и Шарм Эль-Шейхе практически  всегда ровное атмосферное давление. Поэтому здесь люди, подверженные гипертонии, хорошо себя чувствуют, а чистейший просоленный морем и насыщенный йодом воздух – дает возможность астматикам забыть об этом недуге и ингаляторах. Самый большой плюс Египта – купальный сезон круглый год.

 

I. Инвестиции в строительство

Инвестиционная привлекательность Египта объясняется многими факторами, основным из которых являются государственные гарантии и защита иностранных инвесторов. Порядок осуществления иностранных инвестиций в АРЕ регулируется Законом N8 от 1997 г. о стимулировании и гарантиях инвестиций. В практическом плане всем комплексом связанных с инвестициями вопросов ведает Генеральное бюро по инвестициям и свободным зонам (GAFI). По законодательству АРЕ, инвестор обладает достаточно большой степенью свободы в вопросах выбора системы и типа инвестиций, места расположения проекта, определения вида деловой активности, вывоза прибыли за рубеж, установления цен и уровня прибыли, владения земельными участками под проект, осуществления импортно-экспортных операций без включения в регистр экспортеров и импортеров. Инвестор может участвовать в совместном предприятии или осуществлять инвестиции индивидуально.

 

Частные инвестиции в АРЕ пользуются соответствующими гарантиями, которые распространяются на всех инвесторов, независимо от их национальной принадлежности, и включают: иммунитет от национализации (конфискации), наложения секвестра на компании и учреждения, запрет на приостановление и отзыв лицензии.

 

Компания Sea View Realty, JSC в соответствии с законодательством АРЕ осуществляет управление инвестиционными проектами в сфере строительства. Мы предоставляем готовые инвестиционные проекты, либо осуществляем их разработку в соответствии с требованиями заказчика. Одной из распространенных схем инвестиций является следующая: «Вы инвестируете – мы строим – мы продаем – Вы получаете прибыль». Возможны и другие схемы инвестирования.

 

Опыт работы нашей компании показывает, что вложенные в строительство жилых зданий инвестиции возвращаются с прибылью от 70%  в течение 1-2 лет.

На Востоке есть поверье: «...в деле трудно быть первым, плохо последним. Лучше быть в середине». Инвестиционный бум в Египте уже начался, устранены неизбежные законодательные недочеты, приобретен опыт работы с иностранными инвесторами. Активное развитие туризма на побережье Красного моря будет продолжаться, по мнению наших аналитиков, еще 10-15 лет. На египетском побережье Красного моря в настоящее время освоено около 15% прибрежной полосы. Следовательно, в соответствии с восточной мудростью, сейчас самое лучшее время для ведения дел в данной области.

 

Перспективные районы для инвестиционного строительства туристических и жилых объектов – Сафага, Кусейр, Марса Аллам. В отличие от Хургады и Эль Гунны земля и готовые объекты недвижимости в этих местах стоит значительно дешевле. Вместе с тем, в Хургаде и в ее окрестностях имеются уникальные возможности для реализации инвестиционных проектов различных масштабов от возведения грандиозного фешенебельного туристического центра до создания небольшой уютной семейной гостиницы.

 

Одним из факторов, обусловливающих инвестиционную привлекательность, является сравнительно низкие затраты на строительство зданий и сооружений. Основные строительные материалы (цемент, керамическая плитка) производятся в Египте по самым современным технологиям. Песком природа страну не обидела. Плюс дешевая рабочая сила (средняя месячная заработная плата рабочего 100-150 долларов). Необходимо отметить, что вечное лето и практическое отсутствие дождей обусловили  особенности  строительных норм и правил строительства в Египте, применение которых значительно удешевляет себестоимость строящихся зданий и сооружений, в отличие, к примеру, от России, Европы и даже Турции и Греции.

 

Учитывая продолжающийся в течение последних 3-5 лет активный спрос на недвижимость в Египте среди иностранцев и диктуемый им рост цен на недвижимость, при невысокой инфляции египетского фунта, инвестиционная привлекательность строительного рынка Египта вполне очевидна.

 

II. Строительство

Строительные работы осуществляет подразделение компании, состоящее из высококвалифицированного инженерно-технического персонала. Основные объекты строительства: многоквартирный (34 кв.) жилой дом в Хадабе (престижный район Хургады) – «SVR-alfa», срок сдачи – конец апреля 2008 г. В январе 2008 г. заложен фундамент под строительство уютного жилого комплекса «SVR-betta» в районе Хургады «Интерконтиненталь». Помимо современного жилья в комплексе будет построен бассейн, сауна, тренажерный зал, ресторан, прачечная и магазины.

 

Основные принципы строительства: надежность, гарантия, качество. Это достигается применением высококачественных строительных материалов,  контролем на всех этапах проектирования и строительства. Цель компании:  обеспечить максимум комфорта и удобств для клиентов. Кроме крупных проектов компания охотно осуществляет строительство и реконструкцию  вилл и домашних отелей, ремонт офисных и жилых помещений. Основное преимущество покупки недвижимости у компании-застройщика: нет необходимости платить за риэлторские услуги посреднику.

 

III. Продажа недвижимости

Компания Sea View Realty, JSC помимо строительства и продажи собственных объектов продает недвижимость от других застройщиков и владельцев. Процедура купли-продажи недвижимости, налогообложение на недвижимость  в Египте имеют свои отличия и особенности от процедур и правил в других странах.

 

Так, например, налог на покупку недвижимости в Греции составляет от 7 до 13%, на Кипре -15%, а в Турции – 3%. В Египте налога на покупку недвижимости не существует. Некоторые агентства недвижимости умалчивают об этой особенности и взимают с клиентов несуществующий налог. В соответствии с египетским законодательством налог на недвижимость платит продавец (никак не покупатель) в размере 2,5%.

 

Процедура покупки недвижимости в Египте: получение разрешительной визы, заключение контракта купли-продажи, получение от продавца генеральной нотариальной доверенности на купленный объект недвижимости, выдача нотариальной доверенности  адвокату компании на предоставление интересов клиента в суде, регистрация контракта купли-продажи в суде.

 

Основное отличие процедуры купли-продажи заключается о вступлении в права собственности с момента заключения контракта купли-продажи и получения генеральной доверенности на ее владение. В отличие, к примеру, от Турции, Кипра и Болгарии покупателю недвижимости в Египте не нужно открывать валютный банковский счет, получать идентификационный номер. Необходим только заграничный паспорт. Оплата купленной недвижимости может быть осуществлена различными существующими способами – банковским переводом, наличными, картами VISA (Cold или Classic) и Master Card.

 

IV. Управление недвижимостью

Одним из сложных проблемных вопросов, с которым сталкиваются иностранцы при покупке недвижимости в Египте, является коммунально-бытовое обслуживание недвижимости, включая своевременный подвоз воды, газа, уборку территории, расчеты за электричество,  текущий ремонт и многое другое. Основная причина в сложности решения перечисленных вопросов заключается в отсутствии в Египте системы коммунального обслуживания, а также в языковом барьере и особенностями работы местных служб, чтобы разобраться в которых необходимо пожить в Египте не один год. Компания Sea View Realty, заботясь о своих клиентах берет на себя функции по управлению недвижимостью. Через компанию можно решить все вопросы, включая охрану, уборку лестниц и подъездов, вывоз мусора, оплату счетов за электричество, воду, за обслуживание консьержа, а также установку спутникового телевидения, кондиционеров, бытовой техники, электроосветительных приборов  и др. Успехом пользуются и такие услуги, как «Мастер на час», «Встреча в аэропорту», «Заказ авиабилетов», «Аренда недвижимости» и др.

 

А также: ... Активным спросом пользуется и такие услуги, как таможенный сервис и юридическое сопровождение операций по экспорту и импорту товаров, материалов, готовой продукции  и техники; страхование недвижимости, страхование жизни, страхование имущества; юридическая поддержка при организации бизнеса нашими соотечественниками на территории Египта.

 

Дополнительная справка. Компания SEA VIEW REALTY, JSC активно участвует в общественной жизни русскоговорящей диаспоры в Египте.